不動産・建築ESTATE

解決事例CASE

• 投資用不動産購入後の瑕疵発覚 裁判で500万円の損害賠償を獲得

  【事件概要】
  投資目的でマンション一棟を購入しましたが、取引後に床上浸水の履歴があったことを知りました。さらに、テナントの一部が反社会的勢力の事務所として使われていることも判明しました。売主はこれらの事実を知っていたはずなので、責任を取ってもらいたいと思いました。別の法律事務所に相談したところ、「勝訴率数十パーセント」と難しいと言われ、困り果てて弁護士さんに依頼しました。
  
  【弁護士による成果】
  受任後、すぐに売主に対して損害賠償を求めましたが、交渉にならなかったため、直ちに訴訟を提起しました。弁護士さんが床上浸水や反社会的勢力の使用について、近隣住民の陳述書や警察機関との連携などの綿密な証拠を提出してくれた結果、売主も責任を認めざるを得なくなりました。最終的に裁判上の和解が成立し、500万円の賠償金を獲得できました。他の事務所では難しいと言われた案件だったので、この結果に大変感謝しています。

  不動産の売買における「瑕疵」（契約不適合）の立証は、その存在や売主の認識を証明する必要があり、非常に困難です。本件では、床上浸水については近隣住民の協力や写真撮影、反社会的勢力の使用については警察機関との連携や防犯カメラ映像によって客観的な証拠を収集し、綿密な主張立証を行いました。その結果、売主が裁判官を介した協議の中で責任を認めざるを得なくなり、勝訴的和解として500万円の損害賠償金を獲得しました。他の法律事務所が否定的だった案件を覆すことができ、当事務所の立証能力と法的知見が発揮された事例です。

• 夜逃げ退去したテナントに原状回復費用として260万円の支払いを獲得

  【事件概要】
  ビルの一室を飲食店に賃貸していましたが、賃借人が半ば夜逃げのように退去してしまいました。退去後の現地を確認すると、看板や壁、窓ガラスの損壊、廃棄物の残置など、原状回復が非常に不十分でした。相手方に連絡しても返答がなく、追加の工事費用をどう回収したら良いのか困っていました。
  
  【弁護士による成果】
  弁護士さんから内容証明郵便を送付したところ、相手方から応答はありましたが、協議が成立しませんでした。このため、やむを得ず訴訟を提起しました。裁判が始まると、相手方も弁護士を立ててきましたが、証拠の応酬や尋問手続きを経て、裁判所から和解勧試がなされました。その結果、相手方が原状回復費用として260万円を支払う内容で和解が成立しました。幸い、この和解金で全額原状回復費用を賄うことができました。

  原状回復費用の請求においては、費用の相当性はもちろん、原状回復の範囲（要否）が法的な争点となります。特に重要なのは、後の法的主張を見据えた的確な証拠保全です。本件では、対象箇所が多かったものの、担当弁護士が現場に何度も足を運び、現況確認と証拠保存に努めました。この周到な準備により、裁判官も当初から当方に好意的な心証を示し、訴訟を有利に進めることができました。必要に応じて建築士や工務店といった他の専門家とも連携し、法的判断と実務的な対応を両立させています。

• 宿泊事業開始前の私道通行妨害を仮処分申立てにより迅速に解決

  【事件概要】
  宿泊事業を始めるために戸建てをリノベーションしましたが、住民説明会でごく一部の住民が反対し、前面の私道に門扉を建てて宿泊者を通行させないと言い出しました。このままでは営業を開始できず、事業計画に大きな支障が出て困っていました。
  
  【弁護士による成果】
  営業開始が間近に迫っていたため、弁護士さんに通行妨害の禁止を求める仮処分の手続きを直ちに申し立ててもらいました。その結果、相手方は主張書面で通行妨害の意思を撤回した上、裁判所に「今後通行を妨害しない」との誓約書を提出しました。目的を達成したため、仮処分を取り下げ、円満に解決しました。解決後間もなく宿泊事業を開始することができ、弁護士さんには大変感謝しています。

  私道通行権に関する紛争は、事業活動や日常生活に直接影響するため、迅速な解決が求められます。私道通行権の法的根拠は複雑であり、その知見と保全手続の経験が弁護士に問われる分野です。本件では、迅速性を重視し、担当弁護士が直ちに現地調査と資料収集を行い、スピーディに審理が進む仮処分を申し立てました。通常の裁判と異なり時間がない中でも、当事務所の弁護士は万全の準備を整えて臨み、相手方に通行妨害の意思を撤回させることに成功し、ご依頼者様の事業開始を遅滞なく実現しました。

• 隣地のマンション建設による私道封鎖問題 交渉により従来どおりの通行権を確保

  【事件概要】
  私の自宅は旗竿地で、これまで隣地の所有者とお互いの土地を通路として使用し、通行していました。しかし、隣地の所有者が変わり、新しくマンションが建設されることになり、開発業者から「今後は隣地を通路として使用させない」と主張されてしまいました。私の土地だけでは通路が非常に狭くなってしまうため、困っていました。
  
  【弁護士による成果】
  弁護士さんが隣地の開発業者と粘り強く交渉してくれた結果、通行に関する覚書を締結することができました。これにより、当該通路部分について舗装をした上で従来どおり使用できるようになり、生活の不便を解消することができました。

  私道通行権の根拠は様々ですが、本件では、囲繞地通行権の主張が可能であり、通路が開設された歴史的な経緯が重要でした。開発業者の主張にも一理ある中で、担当弁護士は通路部分の工事禁止の仮処分を申し立てる用意があることを伝え、実際に申立書を提示することで、相手方の強硬な態度を軟化させました。開発業者は工事が止まるリスクを重く見て協議のテーブルに着き、弁護士同士の円満な話し合いを通じて、迅速に通路使用の覚書を締結することができました。当事務所の事前の法的検討能力と交渉力が、お客さまの満足いく結果に繋がった事例です。

• 共有不動産の賃料請求を減額し 共有物分割訴訟で2000万円超を獲得

  【事件概要】
  兄弟から、相続したアパートの賃料の一部400万円近くを支払えと裁判を起こされました。修繕費用などもかかっているのでそんな大金は支払えません。また、兄弟が住む共有持分の自宅についても、追加で裁判を起こして持分をお金にかえたいと思っていました。
  
  【弁護士による成果】
  弁護士さんが、賃貸事業にかかった修繕費用やリフォーム費用をきめ細やかに主張してくれた結果、相手方の請求金額を300万円以上も減額することに成功しました。 更に、弁護士さんが直ちに共有物分割訴訟を提起してくれた結果、最終的に兄弟が私の共有持分を引き取ることが決まり、代償金として2000万円超を受け取る内容の和解が成立しました。

  共有不動産の賃料請求では、賃貸事業で生じる仲介手数料、リフォーム、修繕費などの費用を細やかに主張し、相手方の請求を大幅に減額しました。また、共有物分割訴訟では、安価な買取業者に頼るのではなく、弁護士が不動産鑑定士による鑑定結果を踏まえた金額で、相手方に正規の価格で持分を買い取らせる和解を成立させました。共有不動産の処分は、権利に見合った最大の成果を得るために弁護士による共有物分割訴訟の提起が肝要であり、当事務所の経験が十分に生かされた事例です。

• 大家からの再開発による退去要求に対し訴訟で立退料5000万円超を獲得

  【事件概要】
  長年麻雀店を運営してきましたが、賃貸人である大手のデベロッパーから、建物の老朽化と再開発を理由に契約更新を拒絶され、退去を求められました。提示された補償金では移転することができず、とても困っていました。
  
  【弁護士による成果】
  弁護士さんに訴訟において徹底抗戦してもらった結果、当初提示金額から立退料を4000万円以上増額することに成功し、和解が成立しました。約束した退去期限までに近隣に移転することができ、十分な資金を獲得できました。

  再開発に伴う立退き請求では、賃借人がその不動産を使用し続ける必要性の高さをいかに主張立証するかが鍵となります。本件では、過去の経営状況、お得意さまの喪失リスク、高額な移転費用など、移転が容易でない事情を詳細に立証しました。その結果、裁判所の選任した不動産鑑定士の鑑定書が当方の主張に寄り添い、デベロッパーの当初提示金額を大幅に上回る立退料が認定されました。最終的に、請求が認容されないリスクを重く見たデベロッパー側が譲歩し、高額な和解が成立。当事務所の不動産鑑定の実務と訴訟における交渉力が発揮された事例です。

• 再開発組合からの立退き協議 都市再開発法に基づき1億5000万円の補償金を獲得

  【事件概要】
  ターミナル駅の近隣で長年居酒屋を経営してきましたが、再開発組合が立ち上がり、補償交渉が始まりました。移転は覚悟していますが、借入先の金融機関の目もあり、十分な補償金を獲得しないと廃業の危機にあったため、専門家の弁護士を頼りました。
  
  【弁護士による成果】
  当事務所の弁護士さんが組合の担当者と協議した結果、当初提示金額を1億円数千万円増額した損失補償契約書を取り交わすことができました。新店舗を構えるのに十分以上の資金を獲得することができ、長年踏みとどまって経営してきて本当に良かったと、大喜びでした。

  都市再開発法に基づく再開発事業は、民間の開発とは異なり、補償基準が厳格に定められています。この基準をいかに賃借人に有利に適用させるかが、弁護士の力量にかかっています。当事務所の弁護士は、都市再開発法に基づく案件の経験が豊富であり、その強みを最大限に発揮することで、大幅な増額に繋げることができました。厳しい交渉の結果、組合の担当者から「本事業を進める上で最も手ごわい交渉相手でした」と言われるほどの成果を上げ、ご依頼者様の事業継続を確実なものとしました。

• 不動産会社の代理人として入居者と円満協議 立退料400万円で計画通り建替え

  【事件概要】
  当社が所有するビルを建替えることになり、入居者との退去交渉を始めましたが、ある入居者（事業主）から全く反応がなく、話し合いが前進しないため困っていました。適正な立退料は支払う用意があるものの、時間をかけたくはありませんでした。
  
  【弁護士による成果】
  弁護士さんが受任してから数か月という短期間で退去の合意がまとまりました。適正な立退料として400万円を支払い、期限までに退去してもらうことができました。おかげで、計画通りにビルの建替えを進めることができました。

  スピーディな解決を望む事案こそ、遠回りに見えてもじっくりと腰を据えて臨むことが重要です。本件では、当初入居者が会社に不信感を抱いていましたが、担当弁護士はまず入居者のもとに足を運び、今までの経緯をリセットし、誠実な協議を再開することを求めました。この対応により、入居者は態度を改め、弁護士を交渉窓口として信頼するようになりました。互いの利害が異なることを認めつつ、一致点を見出すという当事務所の交渉方針が功を奏し、立退料400万円という適正な金額で、計画通りの早期解決を実現しました。

• 賃貸人の死亡後「不法占有」と提訴されるも賃借権の存在を認めさせ完全勝訴

  【事件概要】
  大家さんの1階を借りて工場を営んできましたが、大家さんの死亡後、相続人から「不法占有」だと主張され、すぐに出ていくように求められました。大家さんとは長年の付き合いで賃貸借契約書は取り交わしていませんでしたが、賃料はきちんと支払っていました。電気まで止められてしまい操業できず困っていました。また、大家さんから預かった現金の返還も求められ、裁判を起こされてしまいました。
  
  【弁護士による成果】
  電気の供給停止行為の禁止を求め仮処分を申し立てた結果、迅速に和解が成立し、当面の問題を解決しました。続いて、当方から賃借権の存在を確認する訴訟を提起したところ、裁判所はこれを全面的に認めました。さらに、大家さんから預かった現金の返還請求訴訟についても、裁判所は「贈与」であると認定し、相手方の請求を棄却。いずれの裁判でも完全勝訴を果たすことができました。

  契約書がない「賃借権」の立証は、過去の賃料の支払い実績や故人との良好な関係性が鍵となります。本件では、弁護士が受任当初からこの関係性の立証を強く意識して取り組みました。相手方による強引な電気停止に対しては仮処分で迅速に対応し、時間稼ぎを許しませんでした。その後の本訴訟では、大家さんとの良好な関係を基礎に賃借権の存在を確認する判決を得ました。預かった現金についても、この良好な関係性が証拠となり、「贈与」であると認められました。当事務所の弁護士の訴訟戦略と緻密な事実認定への働きかけが、お客さまの長年の事業と信頼を守り抜いた事例です。

• 賃料不払いで契約解除を通告されるも交渉で物件の所有権を獲得しお店を守る

  【事件概要】
  先代から引き継いだ飲食店を経営していますが、先代の逝去後、相続人との関係が悪化してしまいました。そのため、賃料の支払いを止めていたところ、不払いを理由に賃貸借契約を解除すると通告され、店を失う危機に直面し、大変困っていました。
  
  【弁護士による成果】
  弁護士さんがすぐに賃料の支払いを再開させた上で、相手方の弁護士と誠実に協議を進めてくれました。その結果、調停手続きにおいて、私が本物件を丸ごと譲り受けるという和解が成立しました。今までどおりに店を開けることができるようになり、お店を守ることができました。

  賃料不払いは契約解除に直結しますが、本件では賃貸借の経緯から「信頼関係破壊の法理」により解除を回避できる可能性がありました。そこで、直ちに賃料支払いを再開し、誠実に協議を申し入れました。調停に移行した後、問題を抜本的に解決するため、ご依頼者様が物件を譲り受ける「交換」という複雑な提案を行いました。お客さまに現預金がないため、所有する他の不動産との交換により物件を取得するという、税金問題も絡む高度な解決方法でしたが、当事務所の弁護士が同種の経験があったため、有利な交渉を進めることができました。結果、お客さまは長年営んできたお店を無事に守るという、最良の成果を得られました。